Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document obligatoire qui décrit l'état du logement au moment de l'entrée et de la sortie du locataire. Il permet de comparer l'état initial et l'état final du bien pour déterminer les éventuelles dégradations.
Ce document est essentiel pour protéger à la fois le bailleur et le locataire en cas de litige sur le dépôt de garantie.
État des lieux d'entrée
Obligations légales
- • L'état des lieux d'entrée doit être établi lors de la remise des clés
- • Il doit être signé par les deux parties (bailleur et locataire)
- • Il doit être détaillé et contradictoire (les deux parties doivent être présentes)
- • Il peut être établi à l'amiable ou, si l'une des parties s'y refuse, par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié
Contenu de l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux doit mentionner :
- • L'état général de chaque pièce (murs, sols, plafonds)
- • L'état des équipements (électricité, plomberie, chauffage)
- • L'état des menuiseries (fenêtres, portes)
- • Les éventuels défauts ou dégradations existants
- • L'état des équipements meublés (si location meublée)
- • Les photos peuvent être jointes pour plus de précision
État des lieux de sortie
Délais et procédure
- • L'état des lieux de sortie doit être établi au moment de la remise des clés
- • Le locataire doit libérer les lieux dans l'état où il les a reçus
- • Si une partie refuse ou ne se présente pas, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié
- • Un état des lieux dressé par le bailleur seul, sans le locataire ni commissaire de justice, n'a pas de valeur contradictoire
Retenues sur le dépôt de garantie
Retenues autorisées
Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie uniquement pour :
- • Dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie
- • Loyers impayés ou charges non réglées
- • Réparations incombant au locataire (usure normale exclue)
- • Restauration des lieux si le locataire n'a pas effectué les réparations
Retenues interdites
Le bailleur ne peut PAS retenir pour :
- • L'usure normale du logement (vieillissement naturel)
- • Les vétustés préexistantes non mentionnées à l'entrée
- • Les améliorations apportées par le locataire
- • Les réparations incombant au bailleur
Délais de restitution du dépôt de garantie
État conforme
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée :
Restitution dans les 1 mois suivant la remise des clés
Différences constatées
Si des différences sont constatées :
Restitution dans les 2 mois maximum
Conseils pratiques
Pour le bailleur
- • Établir un état des lieux très détaillé à l'entrée
- • Prendre des photos de chaque pièce et équipement
- • Mentionner tous les défauts, même mineurs
- • Conserver l'état des lieux d'entrée pendant toute la durée du bail
Pour le locataire
- • Vérifier l'état des lieux d'entrée avant de signer
- • Signaler immédiatement tout défaut non mentionné
- • Nettoyer le logement avant la sortie
- • Assister à l'état des lieux de sortie
- • Conserver une copie de l'état des lieux d'entrée
En résumé
L'état des lieux est un document essentiel qui protège bailleur et locataire. Il doit être établi avec soin à l'entrée et à la sortie. En cas de différences constatées, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour les réparations, mais uniquement pour les dégradations réelles et non pour l'usure normale. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'1 mois si l'état est conforme, ou 2 mois maximum en cas de différences.
FAQ sur l'état des lieux locatif
L'état des lieux est-il payant ?
Entre bailleur et locataire, l'état des lieux est gratuit. Si le bailleur mandate un professionnel, une partie de l'état des lieux d'entrée peut être facturée au locataire, dans une double limite : pas plus que la part du bailleur, ni plus de 3,03 € par m² en 2026. L'état des lieux de sortie, lui, ne peut jamais être facturé au locataire. Et quand l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, un commissaire de justice s'en charge, à frais partagés par moitié.
Peut-on modifier l'état des lieux après la signature ?
Oui, le locataire dispose de dix jours après l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander à le compléter (et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage). Il est conseillé de le faire par écrit pour garder une trace.
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