Louer son logement : le pas-à-pas, de la décision de louer à la remise des clés

Choisir entre location vide, meublée, bail étudiant ou bail mobilité

La durée minimale (trois ans en vide, un an en meublé, neuf mois en bail étudiant, un à dix mois en bail mobilité), le dépôt de garantie, le préavis et la fiscalité en dépendent. Un logement ne se récupère qu'au terme du bail, et pour un motif que la loi prévoit.

Un meublé doit comporter les onze équipements du décret n° 2015-981 ; à défaut, le bail est requalifié en location vide, avec sa durée de trois ans.

Fixer le loyer et vérifier si la commune est en zone tendue

En zone tendue, le loyer d'un logement reloué moins de dix-huit mois après le départ du locataire précédent est plafonné à celui que ce dernier payait, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué ; dans neuf territoires, un plafond en euros par mètre carré s'ajoute, fixé par arrêté préfectoral.

Regardez d'abord les loyers pratiqués pour des biens comparables : un loyer hors marché ne trouve pas preneur, et chaque mois vacant coûte plus qu'une baisse de vingt euros.

Souscrire une assurance propriétaire non occupant

Obligatoire pour un lot de copropriété, prudente partout : elle couvre le logement entre deux locataires et les dommages que l'assurance du locataire ne prend pas en charge.

Anticiper la fiscalité

Revenus fonciers en location vide, bénéfices industriels et commerciaux en meublé : le régime (micro ou réel) se choisit avant la première déclaration, et le meublé impose de déclarer l'activité dans les quinze jours de l'entrée du locataire.

Faire réaliser les diagnostics, le DPE en premier

Les classes énergie et climat du DPE, et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie, figurent obligatoirement dans l'annonce ; un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 (F en 2028, E en 2034). Le dossier de diagnostics complet - état des risques, plomb, amiante, électricité, gaz, bruit - s'annexe ensuite au bail.

Demandez au diagnostiqueur de mesurer la surface habitable : le bail doit la mentionner, et une surface surestimée de plus d'un vingtième ouvre au locataire une action en diminution du loyer (art. 3-1).

Vérifier si la commune impose un permis de louer

Dans les communes qui l'ont instauré, l'autorisation préalable de mise en location s'obtient avant de signer ; la mairie a un mois pour répondre. Louer sans elle expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, 15 000 € en cas de récidive.

S'assurer que le logement est décent et équipé d'un détecteur de fumée

Neuf mètres carrés au moins, installations sans danger, absence de nuisibles, et un détecteur de fumée posé par le bailleur, dont le fonctionnement se vérifie à l'état des lieux d'entrée : un logement indécent expose à une mise en conformité ordonnée par le juge, loyer réduit entre-temps.

Rédiger une annonce complète

Depuis le 1er juillet 2022, l'annonce d'un particulier doit indiquer la commune, la surface habitable, le loyer mensuel charges comprises, le montant des charges, le dépôt de garantie demandé, le caractère meublé, et les classes énergie et climat du DPE avec l'estimation des dépenses. Dans un territoire où le loyer est plafonné s'ajoutent la mention de l'encadrement, le loyer de base, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.

Des photos nettes, pièce par pièce, et vos critères non négociables écrits noir sur blanc (meublé, colocation, garant) : vous ne recevrez que des candidatures utiles.

Recevoir les candidats un par un, avec leur dossier

Demandez à chaque candidat de venir avec ses pièces et dites-lui, à la visite, quelle garantie vous demanderez. Aucun refus ne peut reposer sur l'origine, la situation de famille, l'âge, la santé, les opinions ou la nationalité.

Les visites groupées sont mal vécues et vous privent de l'échange qui vous renseigne le mieux sur la personne.

Ne demander que les pièces autorisées

La liste est limitative : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité et des justificatifs de ressources - les mêmes pour le garant. Tout ce qui n'y figure pas est interdit : relevés de compte, carte Vitale, dossier médical, casier judiciaire, chèque de réservation.

Une copie suffit, et ne conservez pas les pièces des candidats non retenus. Le service public DossierFacile vérifie et labellise gratuitement le dossier d'un candidat.

Apprécier la solvabilité, puis choisir

L'usage retient des revenus de l'ordre de trois fois le loyer charges comprises, ceux du garant pour un étudiant. Mais votre assureur ou Visale ont leurs propres critères : vérifiez-les avant de promettre le logement.

Le dossier sert à écarter les candidatures non éligibles ; entre celles qui restent, le contact compte autant que les chiffres. Prévenez les candidats écartés, ils cherchent ailleurs.

Retenir une seule garantie : caution, Visale ou assurance loyers impayés

Un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, à peine de nullité, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Une société autre qu'une SCI familiale ne peut accepter qu'une caution d'organisme - Visale en est une.

Faire valider le contrat de cautionnement Visale avant de signer

Le locataire obtient son visa sur visale.fr. Avec ce visa, vous demandez le contrat de cautionnement depuis votre espace bailleur et vous le validez. Le bail se signe au plus tôt le jour de cette validation, au plus tard avant la fin de validité du visa, et prend effet au plus tard le 1er du mois qui suit cette fin de validité.

Ne fixez pas la date de signature avant d'avoir la validation : un bail signé d'abord ne peut plus être garanti.

Faire agréer le dossier du locataire par l'assureur avant de signer

La plupart des contrats d'assurance loyers impayés ne couvrent qu'un locataire dont le dossier a été accepté avant la signature du bail. Un bail signé d'abord peut rester sans couverture, sans que rien ne le dise.

Faire signer l'acte de cautionnement et remettre un exemplaire du bail à la caution

L'acte fait partie du dossier généré. La caution y appose elle-même la mention qui fixe la portée de son engagement, et le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location - ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. L'acte généré prévoit en outre que vous informiez la caution chaque année du montant restant dû.

Fixer le dépôt de garantie dans la limite légale

Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé, aucun en bail mobilité. Il se verse à la signature du bail - par le locataire, ou pour son compte (avance Loca-Pass, fonds de solidarité).

Rédiger le bail et ses annexes

Le contrat suit le modèle type du décret n° 2015-587 ; s'y joignent la notice d'information, le dossier de diagnostics, l'inventaire du mobilier en meublé, l'acte de cautionnement s'il y a un garant et les extraits du règlement de copropriété. C'est ce que produit creerbail.fr.

Joindre les extraits du règlement de copropriété

Les clauses relatives à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes, et la quote-part du lot dans chaque catégorie de charges. Le syndic les fournit ; comptez quelques jours.

Signer le bail, en autant d'exemplaires que de parties

Chaque partie garde un original ; la signature électronique vaut signature manuscrite. Datez l'acte : c'est cette date que Visale, l'assureur et la caution regardent, et c'est à partir d'elle que courent les délais.

Encaisser le dépôt de garantie à la signature

Le dépôt est dû à la signature du bail. Encaissez-le : un chèque gardé dans un tiroir ne garantit rien, et son montant est fixé pour toute la durée de la location.

Adresser le courrier d'accueil au locataire

Date et heure de l'état des lieux, dépôt et premier loyer au prorata à régler, mode de règlement, attestation d'assurance à apporter : tout ce que le locataire doit savoir avant le jour des clés, en un courrier que l'application écrit depuis le bail.

Exiger l'attestation d'assurance habitation avant de remettre les clés

Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs dès la remise des clés, et le justifier chaque année à votre demande. À défaut, vous pouvez souscrire pour son compte et lui refacturer la prime, majorée.

Dresser l'état des lieux d'entrée à la remise des clés

Contradictoire, signé par les deux parties, un exemplaire chacun. Comptez les clés, relevez les compteurs, photographiez. Le locataire peut demander à le compléter pendant dix jours, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf si c'est vous qui avez fait obstacle au constat (art. 1731 du code civil) ; mais sans description ni photos, rien de précis ne se prouve à la sortie, et la retenue sur le dépôt ne tient pas.

Percevoir le premier loyer, au prorata du mois d'entrée

Le loyer et les charges du mois d'entrée se calculent au prorata des jours d'occupation. Le contrat l'imprime, le courrier d'accueil le rappelle, et la quittance suit l'encaissement.

Faire passer l'énergie et l'eau au nom du locataire

Résiliez ou faites transférer vos contrats à la date des relevés notés sur l'état des lieux ; sinon vous payez sa consommation, et la preuve du relevé se perd.

Délivrer la quittance dès le premier loyer encaissé

Due gratuitement au locataire qui la demande ; l'envoyer chaque mois atteste de votre sérieux. Elle atteste un encaissement - jamais avant d'avoir reçu le loyer.

Remplir l'attestation de loyer si le locataire demande l'aide au logement

La demande d'aide se fait après l'entrée, et la caisse vous demande une attestation de loyer. L'aide peut vous être versée directement, en tiers payant : c'est un loyer sécurisé chaque mois.

Déclarer l'activité de loueur en meublé dans les quinze jours

La déclaration de début d'activité se fait sur le guichet unique des formalités d'entreprises (INPI) et donne le numéro SIRET qui servira à déclarer les revenus. Le délai court du premier jour de location.

Suivre les loyers et réagir vite au premier retard

Un impayé se traite dans les quinze jours : mise en demeure au locataire, puis signification à la caution ou déclaration à Visale dans les délais de leurs conditions. Plus on attend, plus la dette est difficile à recouvrer.

Noter la date de révision annuelle du loyer

Le loyer se révise une fois par an, à la date convenue ou à l'anniversaire du bail, dans la limite de la variation de l'IRL. Un logement classé F ou G ne se révise plus.