Introduction

Créer un bail locatif conforme est essentiel pour protéger vos droits en tant que bailleur ou locataire. Un bail non conforme n'est pas annulé pour autant, mais il fragilise les deux parties : clauses réputées non écrites, recours du locataire, litiges évitables.

Ce guide vous accompagne étape par étape pour créer un bail conforme au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et à la loi Alur, avec toutes les mentions obligatoires et les documents requis.

Étape 1 : Rassembler les informations nécessaires

Informations sur le bailleur

• Identité complète : nom, prénom, date et lieu de naissance
• Adresse : adresse complète du bailleur
• Statut : particulier ou société (si société : raison sociale, SIRET, représentant légal)
• Contacts : téléphone et email

Informations sur le locataire

• Identité complète : nom, prénom, date et lieu de naissance
• Adresse : adresse actuelle du locataire
• Contacts : téléphone et email

Informations sur le logement

• Adresse complète : numéro, rue, code postal, ville
• Surface habitable : en m² (obligatoire depuis la loi Alur)
• Surface des annexes : cave, parking, etc.
• Nombre de pièces : selon la définition légale
• Type de logement : appartement, maison, studio

Conditions financières

• Loyer mensuel : montant hors charges
• Charges : montant mensuel et détail (eau, chauffage, etc.)
• Dépôt de garantie : montant (1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé)
• Modalités de paiement : virement, chèque, etc.

Étape 2 : Vérifier les diagnostics obligatoires

Diagnostics requis avant la signature

Tous les diagnostics doivent être à jour et remis au locataire avant la signature du bail :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : valable 10 ans (pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021)
• CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) : logements d'avant 1949 ; définitif si aucune trace de plomb, 6 ans si plomb détecté
• Diagnostic amiante : si construit avant 1997
• Diagnostic électricité : valable 6 ans
• Diagnostic gaz : valable 6 ans
• ERP (État des Risques et Pollutions) : moins de 6 mois, pour les logements situés en zone à risques
• Diagnostic bruit : si situé dans une zone de bruit aérien

Important : L'absence d'un diagnostic engage la responsabilité du bailleur : le DPE est opposable (dommages et intérêts possibles), et un état des risques manquant permet au locataire de demander au juge l'annulation du bail ou une réduction du loyer. Consultez notre guide complet sur les diagnostics obligatoires.

Étape 3 : Rédiger le bail conforme au décret type

Structure obligatoire du bail

Le contrat type du décret n° 2015-587 s'organise en dix rubriques, suivies des annexes :

Désignation des parties (bailleur et locataire)
Objet du contrat (logement loué)
Date de prise d'effet et durée du contrat
Conditions financières (loyer, charges, révision)
Travaux (effectués ou prévus)
Garanties (dépôt de garantie)
Clause de solidarité (en cas de pluralité de locataires)
Clause résolutoire
Honoraires de location (si agence immobilière)
Autres conditions particulières

S'y ajoutent les annexes : dossier de diagnostic technique, notice d'information, état des lieux, extrait du règlement de copropriété le cas échéant.

Étape 4 : Ajouter les mentions obligatoires

Mentions obligatoires de la loi Alur

Le bail doit obligatoirement mentionner :

• Adresse complète du logement
• Surface habitable en m² (obligatoire depuis la loi Alur)
• Surface des annexes et leur affectation
• Montant du loyer hors charges
• Montant des charges et leur détail
• Modalités de révision du loyer (IRL)
• Durée du bail et clause de reconduction
• Informations sur les diagnostics (dates de validité)
• Régime de location (vide ou meublé)

Consultez notre guide complet sur les mentions obligatoires du bail locatif pour plus de détails.

Étape 5 : Vérifier la conformité en zone tendue

Encadrement des loyers

Si votre logement est situé en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, etc.), le loyer doit respecter l'encadrement des loyers :

• Calculer le loyer de référence selon la surface et la localisation
• Appliquer les majorations autorisées (meublé, travaux récents, etc.)
• Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 %) ; seul un complément de loyer justifié peut aller au-delà
• Vérifier sur le site de la préfecture ou de la mairie les références locales
• Mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, et justifier tout complément de loyer

Un loyer non conforme peut être contesté par le locataire et entraîner une réduction du loyer rétroactive. Si le loyer de référence majoré n'est pas mentionné dans le bail, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de l'ajouter dans le mois suivant la prise d'effet.

Étape 6 : Établir l'état des lieux d'entrée

État des lieux contradictoire

L'état des lieux d'entrée doit être établi avant l'entrée du locataire ou au plus tard le jour de l'entrée. Il doit être :

• Contradictoire : signé par le bailleur et le locataire
• Détaillé : pièce par pièce, équipement par équipement
• Accompagné de photos : une photo par pièce et équipement
• Conservé : pendant toute la durée du bail

L'état des lieux sert de référence pour déterminer les dégradations à la sortie et les retenues sur le dépôt de garantie. Consultez notre guide complet sur l'état des lieux locatif.

Étape 7 : Signer et remettre le bail

Procédure de signature

• Signature : le bail doit être signé par le bailleur et le locataire
• Copies : remettre au locataire une copie du bail signé
• Documents joints : remettre les diagnostics techniques et l'état des lieux d'entrée
• Date d'effet : le bail prend effet à la date convenue (généralement le jour de l'entrée)

Les erreurs à éviter

Oublier ou surévaluer la surface habitable

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du contrat, le locataire peut obtenir une diminution de loyer proportionnelle.

Ne pas annexer les diagnostics

Le DPE est opposable (dommages et intérêts possibles) et un état des risques manquant permet de demander au juge l'annulation du bail ou une réduction du loyer.

Glisser une clause interdite

Elle est réputée non écrite : frais de relance, facturation de la quittance ou de l'état des lieux de sortie ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

Demander un dépôt de garantie trop élevé

1 mois de loyer hors charges maximum en location vide, 2 mois en meublé.

Checklist avant signature

Toutes les informations sur le bailleur et le locataire sont complètes

Tous les diagnostics obligatoires sont à jour et remis au locataire

Le bail contient les 10 articles obligatoires du décret type

Toutes les mentions obligatoires de la loi Alur sont présentes

Le loyer respecte l'encadrement des loyers (si zone tendue)

L'état des lieux d'entrée est établi et signé

Le bail est signé par les deux parties

FAQ sur la création d'un bail locatif

Puis-je utiliser un modèle de bail trouvé sur internet ?

Oui, mais assurez-vous qu'il soit conforme au décret n° 2015-587 et à la loi Alur. Un bail non conforme n'est pas annulé pour autant : ses clauses interdites sont réputées non écrites, et le locataire dispose de recours, comme une diminution de loyer si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du contrat. Il est recommandé d'utiliser un service professionnel ou de faire vérifier votre bail par un avocat spécialisé.

Que se passe-t-il si j'oublie une mention obligatoire ?

Le bail reste en général valable, mais chaque mention manquante a sa sanction : une clause interdite est réputée non écrite, une surface surévaluée de plus de 5 % ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle, et chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme. Il est donc essentiel de vérifier que toutes les mentions sont présentes.

Le bail doit-il être enregistré ?

Non. Les baux d'habitation sont dispensés de la formalité d'enregistrement auprès des impôts ; un enregistrement volontaire reste possible (droit fixe de 25 €) pour donner une date certaine au contrat. Il est en revanche recommandé de conserver une copie du bail signé et de tous les documents associés (diagnostics, état des lieux) pendant toute la durée du bail et au moins 5 ans après sa fin.

Puis-je créer un bail moi-même sans passer par une agence ?

Oui, vous pouvez créer un bail vous-même. Cependant, il est essentiel de respecter toutes les obligations légales (mentions obligatoires, diagnostics, état des lieux). Utiliser un service en ligne conforme comme creerbail.fr vous garantit un bail conforme à la réglementation en vigueur.

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Comment Créer un Bail Locatif Conforme en 2026 : Guide Étape par Étape