Qu'est-ce que la Loi Alur ?
La Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), officiellement loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est une réforme majeure du droit immobilier français. Portée par Cécile Duflot, alors ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, cette loi a profondément transformé les rapports entre bailleurs et locataires.
📜 Référence légale
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Consulter sur LegifranceCette loi s'inscrit dans la continuité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989(loi Mermaz-Malandain) qui reste le texte de référence pour les baux d'habitation. La Loi Alur l'a considérablement renforcée en ajoutant de nouvelles obligations pour les bailleurs et de nouvelles protections pour les locataires.
Les 4 grands objectifs de la Loi Alur
1. Réguler les marchés immobiliers
Encadrer les loyers dans les zones tendues, lutter contre les logements vacants et les marchands de sommeil, favoriser la construction de logements sociaux.
2. Favoriser l'accès au logement
Faciliter l'accès au logement pour tous, notamment via la Garantie Universelle des Loyers (GUL, abrogée en 2018 par la loi ELAN : c'est la garantie Visale qui joue aujourd'hui ce rôle) et l'encadrement des pratiques discriminatoires.
3. Renforcer la transparence
Imposer un modèle type de bail, encadrer les honoraires d'agence, lister les documents que peut demander un bailleur, créer un observatoire des loyers.
4. Moderniser l'urbanisme
Réformer les règles d'urbanisme, simplifier les procédures de construction, favoriser la densification urbaine et lutter contre l'étalement urbain.
Impact sur le contrat de bail locatif
Modèle type de bail obligatoire
Depuis le 1er août 2015, un modèle type de contrat de location est obligatoire pour tous les baux d'habitation. Ce modèle, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, fixe la trame du contrat et l'ensemble de ses mentions obligatoires.
Les mentions obligatoires incluent :
- ✓Identité complète du bailleur et du locataire
- ✓Description détaillée du logement (surface, équipements)
- ✓Montant du loyer et des charges
- ✓Montant du dépôt de garantie
- ✓Durée du bail et conditions de renouvellement
- ✓Liste des diagnostics techniques annexés
Durée du bail selon le type de location
Location vide
- 3 ans minimum si bailleur personne physique
- 6 ans minimum si bailleur personne morale (SCI, SA...)
- Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue)
- Préavis bailleur : 6 mois avant échéance
Location meublée
- 1 an minimum (renouvelable tacitement)
- 9 mois pour bail étudiant (non renouvelable)
- 1 à 10 mois pour bail mobilité
- Préavis locataire : 1 mois
Dépôt de garantie plafonné
Le montant du dépôt de garantie est strictement plafonné :
1 mois
de loyer hors charges
pour une location vide
2 mois
de loyer hors charges
pour une location meublée
Important : Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 moissi l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, ou 2 mois dans le cas contraire.
L'encadrement des loyers en zones tendues
L'une des mesures phares de la Loi Alur est l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Ces zones regroupent les communes où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande ; leur liste, fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, a été fortement élargie en 2023 puis actualisée fin 2025.
Comment fonctionne l'encadrement ?
Loyer de référence
Fixé annuellement par arrêté préfectoral, basé sur les données de l'observatoire local des loyers.
Loyer de référence majoré (+20%)
Le loyer ne peut pas dépasser ce plafond, sauf complément de loyer justifié.
Loyer de référence minoré (-30%)
Si le loyer est inférieur à ce seuil, le bailleur peut engager une action en réévaluation lors du renouvellement du bail.
Villes avec encadrement expérimental
Suite à la loi ELAN de 2018, plusieurs villes ont mis en place l'encadrement des loyers à titre expérimental :
⚠️ Sanctions en cas de non-respect
En cas de dépassement du loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié, le bailleur s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
État des lieux et diagnostics obligatoires
Un contenu type pour l'état des lieux
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu obligatoire de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté pour tous les baux d'habitation. Ce document doit être établi contradictoirement et à l'amiable par le bailleur et le locataire.
Diagnostics techniques obligatoires
La Loi Alur a renforcé l'obligation de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant :
DPE - Diagnostic de Performance Énergétique
Obligatoire pour tous les logements. Classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
CREP - Constat de Risque d'Exposition au Plomb
Recherche de plomb dans les peintures. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
État de l'installation électrique
Diagnostic de sécurité de l'installation électrique intérieure. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
État de l'installation de gaz
Diagnostic de sécurité de l'installation de gaz. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
ERP - État des Risques et Pollutions
Informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols et recul du trait de côte.
Diagnostic bruit des aéroports
Information sur les nuisances sonores aériennes. Obligatoire si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aérodrome ; peut être établi par le bailleur lui-même.
Diagnostic amiante (DAPP)
Repérage d'amiante dans les matériaux de construction. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er juillet 1997, mais tenu à la disposition du locataire qui le demande : il n'a pas à être annexé au bail.
Honoraires d'agence plafonnés
La Loi Alur a instauré un plafonnement des honoraires d'agenceque le locataire peut être amené à payer. Ces plafonds varient selon la zone géographique et sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.
12,10 €/m²
Zone très tendue
Paris, petite couronne
10,09 €/m²
Zone tendue
Grandes agglomérations
8,07 €/m²
Reste du territoire
Zones non tendues
Répartition des frais
- •Visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail : partagés entre bailleur et locataire, la part du locataire ne pouvant dépasser ni celle du bailleur ni les plafonds ci-dessus
- •État des lieux : plafonné à 3,03 €/m² pour la part locataire
- •Autres frais : entièrement à la charge du bailleur
Évolutions et nouveautés 2025-2026
🏠Interdiction des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021impose un calendrier strict d'interdiction de location des logements énergivores :
- Depuis 2023Les logements consommant plus de 450 kWh/m² par an sont déjà exclus de la location
- Depuis jan. 2025Il est désormais interdit de louer les logements classés G au DPE
- 2028Interdiction étendue aux logements classés F
- 2034Interdiction étendue aux logements classés E
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont par ailleurs gelés : aucune hausse n'est possible, ni à la relocation ni au renouvellement.
📊Renforcement du DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement. Le locataire peut désormais se retourner contre le bailleur si le DPE s'avère erroné. Les annonces immobilières doivent obligatoirement mentionner la classe énergétique et l'estimation des coûts annuels d'énergie.
📋Encadrement des loyers : les textes en vigueur
Deux dispositifs coexistent. L'encadrement du niveau des loyers (l'expérimentation issue de la loi ELAN, décrite plus haut) court jusqu'à fin novembre 2026, après prolongation par la loi 3DS de 2022, et la loi du 13 juin 2025 l'a étendu aux zones tendues d'outre-mer. L'encadrement de l'évolution des loyers, lui, plafonne la hausse à l'IRL en relocation et au renouvellement dans toutes les zones tendues : il est reconduit chaque année par décret, en dernier lieu par le décret n°2026-644 du 20 juillet 2026, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Questions fréquentes sur la Loi Alur
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