Guides pratiques

20 août 2025

10 min de lecture

Zone Tendue 2026 : Guide Complet pour Paris, Lyon, Marseille et Toutes les Villes

Votre bien est-il situé en zone tendue ? Découvrez les implications pour votre bail, l'encadrement des loyers par ville, et les obligations spécifiques à respecter.

Important : mise à jour août 2026

La liste des zones tendues et des villes avec encadrement des loyers évolue régulièrement. Ce guide est à jour en août 2026.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue est une commune où la demande de logements dépasse largement l'offre. La liste figure en annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2013, pris pour l'application de l'article 232 du code général des impôts, et actualisée par décret - la dernière fois le 22 décembre 2025.

Cette annexe contient deux listes, et elles n'ont pas les mêmes effets

Depuis sa refonte du 25 août 2023, l'annexe distingue les communes du 1°, situées dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, et celles du 2°, dites « touristiques et tendues », ajoutées pour répondre au problème des résidences secondaires. Seul le 1° emporte les règles du bail.

1° Zone tendue

Environ 1 430 communes, dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants - les grandes agglomérations et leur périphérie.

• Préavis de départ du locataire réduit à 1 mois (au lieu de 3)
• Évolution du loyer plafonnée à la relocation et au renouvellement
• Taxe sur les logements vacants applicable
• Encadrement du niveau des loyers dans certaines de ces communes

2° Zone touristique et tendue

Environ 2 259 communes touristiques situées hors de ces agglomérations : littoral, montagne, et l'essentiel des communes corses.

• Fiscalité des logements vacants et des résidences secondaires
• Pas de préavis réduit : trois mois pour un logement vide
• Pas de plafonnement de l'évolution du loyer à la relocation

Autrement dit, l'élargissement de 2023 n'a pas étendu le préavis réduit : il a ajouté une catégorie qui n'y donne pas droit. Un logement à Chamonix-Mont-Blanc, à Megève ou à Saint-Tropez est en « zone tendue » au sens fiscal, mais son locataire reste tenu au préavis de trois mois.

Sources : article 15-I 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui renvoie aux territoires du premier alinéa de son article 17 - les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ; article 18 de la même loi pour le plafonnement de l'évolution des loyers ; article 232 du code général des impôts pour la fiscalité.

Tableau des principales villes en zone tendue

Ces douze villes relèvent toutes du 1° de l'annexe : les règles du bail y jouent pleinement. La colonne « Encadrement des loyers » signale, elle, les communes qui appliquent en plus le plafonnement du niveau des loyers, avec loyer de référence.

Ville	Zone tendue	Encadrement des loyers
Paris	Oui	✓ Oui
Lyon	Oui	✓ Oui
Marseille	Oui	Non
Bordeaux	Oui	✓ Oui
Lille	Oui	✓ Oui
Toulouse	Oui	Non
Nice	Oui	Non
Nantes	Oui	Non
Strasbourg	Oui	Non
Montpellier	Oui	✓ Oui
Rennes	Oui	Non
Grenoble	Oui	✓ Oui

Focus : Encadrement des loyers à Paris

Paris applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019. Le bail doit obligatoirement mentionner :

Loyer de référence :Loyer médian du quartier pour un logement similaire
Loyer de référence majoré :+20% du loyer de référence (plafond légal)
Complément de loyer :Possible si caractéristiques exceptionnelles

Sanction : Le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu sur les 3 dernières années + une amende jusqu'à 5 000€ pour le bailleur particulier.

Focus : Encadrement des loyers à Lyon

Lyon et Villeurbanne appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. Les mêmes règles que Paris s'appliquent.

💡 Astuce : Consultez les loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral, publiés sur les sites des préfectures concernées, pour connaître ceux de votre quartier.

Comment savoir si mon bien est en zone tendue ?

La bonne question n'est pas seulement « ma commune est-elle dans l'annexe ? », mais dans laquelle de ses deux listes elle figure : c'est cela qui décide si les règles du bail s'appliquent.

1. Repérer la liste, pas seulement la commune : dans l'annexe du décret n°2013-392, le 1° recense les communes des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants - celles qui ouvrent le préavis réduit et le plafonnement de l'évolution des loyers. Le 2° recense les communes touristiques et tendues, qui n'ouvrent ni l'un ni l'autre.
2. Utiliser le simulateur officiel : le site service-public.fr propose un outil de vérification du délai de préavis, adossé au premier tableau de l'annexe.
3. Demander à votre ADIL : l'agence départementale d'information sur le logement vous renseigne gratuitement.

Obligations du bail dans les communes du 1°

Ces obligations ne concernent que les communes du 1° de l'annexe. Dans une commune classée « touristique et tendue », aucune ne s'applique.

Préavis réduit

Le locataire bénéficie du préavis d'un mois, que le bail le rappelle ou non

Loyer de référence

Si encadrement, indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré

Loyer du précédent locataire

Obligatoire si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois

Justification du complément

Si complément de loyer, justifier les caractéristiques

FAQ sur les zones tendues

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?

L'annexe du décret n°2013-392 comporte deux listes distinctes : le 1° recense les communes des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, le 2° les communes touristiques et tendues. Seul le 1° emporte les règles du bail (préavis réduit, encadrement de l'évolution des loyers). Vérifiez donc dans quelle liste figure votre commune, ou utilisez le simulateur officiel de Service-public.fr.

Ma commune est classée « zone touristique et tendue » : le préavis est-il d'un mois ?

Non. Les communes du 2° de l'annexe, ajoutées par la réforme du 25 août 2023, relèvent de la fiscalité des logements vacants et des résidences secondaires, mais pas du droit du bail. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 réserve le préavis d'un mois aux zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, c'est-à-dire au 1°. Le préavis y reste de trois mois pour un logement vide.

Quelles sont les conséquences d'un logement situé en zone tendue au sens du bail ?

Dans les communes du 1° de l'annexe, le préavis de départ du locataire est réduit à 1 mois au lieu de 3, l'évolution du loyer à la relocation et au renouvellement est plafonnée, et la taxe sur les logements vacants s'applique. Certaines de ces communes appliquent en outre l'encadrement du niveau des loyers, avec loyer de référence.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu sur les 3 dernières années. Le bailleur particulier risque une amende jusqu'à 5 000€, et jusqu'à 15 000€ pour une personne morale. Le juge peut aussi imposer une diminution du loyer.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?

En 2026, l'encadrement des loyers s'applique à : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Plaine Commune et Est Ensemble en Île-de-France, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. L'expérimentation court jusqu'à fin novembre 2026.

Créez un bail adapté à votre zone

creerbail.fr reconnaît votre commune dans la liste officielle, vous dit dans laquelle des deux catégories elle figure, et intègre au bail les mentions correspondantes (préavis réduit, loyer du précédent locataire, loyers de référence). La réponse reste la vôtre : elle est pré-remplie, jamais imposée.

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