Introduction
Les garanties locatives sont des mécanismes de protection pour le bailleur en cas d'impayés ou de dégradations. Elles permettent de sécuriser la location et de protéger les intérêts du propriétaire.
Il existe plusieurs types de garanties locatives, chacune avec ses avantages et ses spécificités. Ce guide vous présente toutes les options disponibles et leurs conditions d'application.
Les différents types de garanties locatives
1. Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution »)
Le dépôt de garantie est la garantie la plus courante. C'est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail.
Montant maximum
Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé (loi du 6 juillet 1989). Il ne peut pas être supérieur à ces limites.
Utilisation
Le bailleur peut retenir le dépôt de garantie pour couvrir :
- Les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie
- Les loyers impayés
- Les charges non réglées
- Les réparations incombant au locataire
Restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux est conforme, ou 2 mois maximum en cas de différences constatées.
2. La caution solidaire
La caution solidaire est un engagement pris par un tiers (personne physique ou morale) à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire.
Qui peut être caution ?
Toute personne physique ou morale peut se porter caution : membre de la famille, ami, employeur, ou organisme spécialisé.
Engagement
La caution s'engage solidairement avec le locataire, ce qui signifie qu'elle est responsable de toutes les obligations du locataire (loyers, charges, dégradations).
Formalités
La caution doit signer un acte de cautionnement qui précise le montant garanti et la durée de l'engagement. La caution peut être limitée dans le temps ou pour un montant déterminé.
3. La garantie Visale (Action Logement)
La garantie Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement pour faciliter l'accès au logement des locataires éligibles.
Conditions d'éligibilité
La garantie Visale est accessible aux :
- Jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation
- Salariés de plus de 30 ans, sous conditions, notamment de revenus
Couverture
La garantie Visale couvre jusqu'à 36 mois de loyers et charges impayés, dans la limite d'un loyer, charges comprises, de 1 940 € par mois en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse et dans les DROM, et 1 365 € ailleurs.
Avantages
- Gratuite pour le locataire
- Sécurise le dossier du candidat locataire
- Pas de versement initial
- Couverture complète des impayés
4. L'assurance loyers impayés (GLI)
La GLI est une assurance que le bailleur souscrit pour son propre compte auprès d'un assureur, afin de se couvrir contre les loyers impayés.
Fonctionnement
Le bailleur souscrit la GLI auprès d'un assureur. En cas d'impayé, l'assureur l'indemnise, puis se retourne contre le locataire pour recouvrer les sommes.
Coût
Le coût de la GLI est à la charge du bailleur ; il varie selon les assureurs et les garanties souscrites.
Avantages
- Aucune démarche pour le locataire
- Indemnisation du bailleur en cas d'impayé
- Frais de procédure souvent couverts, selon le contrat
Comparaison des garanties
| Type de garantie | Coût pour le locataire | Montant garanti | Avantages |
|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer en vide, 2 en meublé (versé au bailleur) | 1 ou 2 mois de loyer maximum | Simple, courant, restituable |
| Caution solidaire | Gratuit (engagement du tiers) | Illimité (selon engagement) | Pas de versement initial, engagement complet |
| Garantie Visale | Gratuit | 36 mois, plafonds de loyer 1 940 / 1 575 / 1 365 € selon la zone | Gratuite, sans versement initial |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Aucun (à la charge du bailleur) | Selon contrat | Pas de versement initial, couverture complète |
Obligations légales
Pour le bailleur
- • Le bailleur ne peut pas exiger un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer hors charges
- • Le bailleur peut librement accepter ou refuser la garantie Visale, mais ne peut pas la cumuler avec une caution
- • Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux
- • Le bailleur ne peut retenir le dépôt que pour les motifs autorisés (dégradations, impayés)
Pour le locataire
- • Aucune garantie n'est imposée par la loi : dépôt, caution ou Visale ne sont dus que si le bail le prévoit
- • C'est le bailleur qui choisit ce qu'il demande, dans les limites légales (plafonds du dépôt, non-cumul assurance et caution)
- • Le locataire doit respecter les conditions de la garantie souscrite
FAQ sur les garanties locatives
Quelles sont les garanties locatives acceptées ?
Les garanties possibles sont : le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé), la caution d'un tiers (personne physique ou morale), la garantie Visale d'Action Logement, et l'assurance loyers impayés souscrite par le bailleur. Attention au cumul : un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution solidaire ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur (1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé). La caution solidaire est un engagement d'un tiers (personne physique ou morale) à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La caution solidaire n'exige pas de versement initial.
La garantie Visale est-elle gratuite ?
Oui, la garantie Visale est gratuite, pour le locataire comme pour le bailleur. Action Logement la propose aux jeunes de moins de 30 ans quelle que soit leur situation, et aux salariés de plus de 30 ans sous conditions, notamment de revenus. Elle couvre jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé.
Le bailleur peut-il refuser la garantie Visale ?
Si : le bailleur est libre d'accepter ou non la garantie Visale, aucun texte ne la lui impose. En revanche, s'il l'accepte, il ne peut pas exiger en plus une caution : la règle de non-cumul de l'article 22-1 s'applique, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
Quand le dépôt de garantie est-il restitué ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou dans un délai de 2 mois maximum si des différences sont constatées. Le bailleur peut retenir une partie pour les dégradations, loyers impayés, ou charges non réglées.
L'assurance loyers impayés (GLI) est-elle obligatoire ?
Non. La GLI (assurance loyers impayés) est une assurance facultative que le bailleur souscrit pour lui-même : elle ne se demande pas au locataire. En revanche, un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf locataire étudiant ou apprenti (article 22-1).
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