Comparaison des régimes fiscaux
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location vide |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Régime simplifié | Micro-BIC (50 % abattement) | Micro-foncier (30 % abattement) |
| Seuil micro | 77 700 €/an (meublé longue durée)* | 15 000 €/an |
| Amortissement du bien | ✅ Oui (régime réel) | ❌ Non |
| Déduction des charges | Régime réel uniquement | Régime réel uniquement |
| Déficit imputable | Sur BIC seulement | Sur revenu global (10 700 €/an) |
* Le seuil micro-BIC est de 77 700 €/an pour les locations meublées classiques (longue durée). Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 €/an avec un abattement de 30 %, pour les revenus perçus depuis 2025 ; les meublés de tourisme classés restent à 77 700 €/an avec un abattement de 50 %.
LMNP vs LMP : les seuils
Le passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) suppose de dépasser les deux seuils suivants à la fois :
Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an
Recettes locatives supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...)
Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le bailleur reste LMNP. En LMP, les bénéfices supportent des cotisations sociales et les plus-values relèvent du régime professionnel.
L'amortissement : l'atout majeur du meublé
En régime réel LMNP, le bailleur peut amortir comptablement :
| Composant | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure du bâtiment | 30-50 ans | 2-3,3 % |
| Toiture, façade | 25 ans | 4 % |
| Équipements (cuisine, sdb) | 10-15 ans | 6,7-10 % |
| Meubles et électroménager | 5-10 ans | 10-20 % |
⚠️ Réforme LMNP 2025
Attention : la loi de finances 2025 a réintégré les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente pour les LMNP, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (certaines résidences gérées, notamment étudiantes et seniors, restent hors champ). Cela réduit l'avantage fiscal de l'amortissement si vous prévoyez de revendre le bien. Consultez un expert-comptable.