Introduction
Les charges locatives sont les dépenses liées à l'utilisation et à l'entretien des parties communes et des équipements collectifs. Elles sont récupérables sur le locataire dans la limite de ce qui est prévu par la loi et le bail.
Ce guide vous explique quelles charges sont récupérables, comment elles sont calculées, et comment se fait la régularisation annuelle.
Charges récupérables vs non récupérables
Charges récupérables (liste officielle)
Les charges récupérables sont celles liées aux services collectifs et aux équipements communs :
- • Eau froide : consommation d'eau froide
- • Chauffage collectif : si installation collective
- • Eau chaude collective : si installation collective
- • Ascenseur : entretien et électricité
- • Éclairage des parties communes : électricité des couloirs, escaliers
- • Ordures ménagères : collecte et traitement
- • Entretien des espaces verts : si parties communes
- • Gardiennage : si service collectif
- • Nettoyage des parties communes
- • Entretien des équipements communs : chaudière, etc.
Charges non récupérables
Les charges suivantes sont à la charge exclusive du bailleur :
- • Taxe d'habitation : supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Subsiste uniquement pour les résidences secondaires et logements vacants
- • Taxe foncière : à la charge du bailleur, sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis et se récupère sur le locataire
- • Assurances du bailleur : assurance propriétaire, PNO
- • Frais de gestion : si agence immobilière
- • Travaux d'entretien : réparations incombant au bailleur
- • Amortissement des équipements
Calcul de la provision sur charges
Méthode de calcul
La provision sur charges est généralement calculée sur la base des charges réelles de l'année précédente, ou d'une estimation pour les nouveaux baux.
Provision mensuelle = Charges annuelles estimées / 12
Exemple : Si les charges annuelles sont estimées à 1200€, la provision mensuelle sera de 100€/mois.
Répartition des charges
Les charges peuvent être réparties selon différentes méthodes :
- • Au prorata de la surface : selon la surface habitable de chaque logement
- • Au prorata du nombre de lots : répartition égale entre tous les logements
- • Selon les tantièmes : selon les tantièmes de copropriété
- • Méthode mixte : selon le type de charge (eau au prorata de la surface, éclairage au prorata du nombre de lots)
Régularisation annuelle
Délai de régularisation
La régularisation doit être effectuée au moins une fois par an. Un mois avant, le bailleur communique au locataire le décompte des charges par nature et leur mode de répartition ; les justificatifs restent ensuite à sa disposition pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte.
Décompte détaillé
Le bailleur doit fournir au locataire un décompte détaillé contenant :
- • Le montant total des charges réelles de l'année
- • Le montant des provisions perçues
- • La différence (solde à payer ou à rembourser)
- • Les justificatifs : factures, quittances
- • La répartition des charges entre les locataires
Cas de régularisation
Charges réelles supérieures aux provisions
Le locataire doit payer la différence. Exemple : provisions de 1200€, charges réelles de 1400€, le locataire doit payer 200€.
Charges réelles inférieures aux provisions
Le bailleur doit rembourser le trop-perçu. Exemple : provisions de 1200€, charges réelles de 1000€, le bailleur rembourse 200€.
Droits du locataire
Droit à l'information
Le locataire a le droit de :
- • Recevoir un décompte détaillé des charges chaque année
- • Consulter les justificatifs (factures, quittances)
- • Demander des explications sur la répartition des charges
- • Contester les charges s'il estime qu'elles sont incorrectes
Contestation des charges
Le locataire peut contester les charges dans les cas suivants :
- • Charges non récupérables facturées par erreur
- • Absence de justificatifs pour certaines charges
- • Répartition incorrecte des charges
- • Montant excessif par rapport aux charges réelles
En cas de contestation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliationou un médiateur.
FAQ sur les charges locatives
Quelles sont les charges locatives récupérables ?
Les charges récupérables sont celles liées aux services collectifs et aux équipements communs : eau froide, chauffage collectif, eau chaude collective, ascenseur, éclairage des parties communes, ordures ménagères, entretien des espaces verts, gardiennage, etc. Les charges non récupérables sont la taxe foncière (à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable), les assurances du bailleur, et les frais de gestion.
Comment calculer la provision sur charges ?
La provision sur charges est calculée en fonction des charges réelles de l'année précédente ou d'une estimation. Elle est généralement fixée à un montant mensuel qui s'ajoute au loyer. À la fin de l'année, une régularisation est effectuée : si les charges réelles sont supérieures, le locataire paie la différence ; si elles sont inférieures, le bailleur rembourse le trop-perçu.
Quand doit-on régulariser les charges locatives ?
La régularisation des charges doit être effectuée au moins une fois par an. Un mois avant, le bailleur communique au locataire le décompte des charges par nature et leur mode de répartition ; les justificatifs restent ensuite à sa disposition pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte.
Le locataire peut-il contester les charges ?
Oui, le locataire peut contester les charges s'il estime qu'elles sont incorrectes ou non récupérables. Il peut demander au bailleur les justificatifs et, en cas de désaccord, saisir la commission départementale de conciliation ou un médiateur. Le locataire peut également refuser de payer les charges non justifiées.
Les charges sont-elles incluses dans le loyer ?
Non, les charges ne sont généralement pas incluses dans le loyer. Le loyer est le montant hors charges, et les charges sont ajoutées en plus sous forme de provision mensuelle. Cependant, certains baux peuvent prévoir un loyer "charges comprises" (CC), mais cela doit être clairement mentionné dans le bail.
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