Les étapes de la procédure
Relance amiable
Contactez le locataire par téléphone, e-mail ou courrier simple pour comprendre la situation et trouver un arrangement amiable (échéancier de paiement).
Mise en demeure (LRAR)
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le paiement dans un délai de 8 jours. Mentionnez le montant dû et la clause résolutoire du bail.
Commandement de payer (commissaire de justice)
Faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régulariser sa situation (deux mois pour les baux ni conclus, ni renouvelés, ni reconduits depuis le 29 juillet 2023). Le commissaire de justice notifie aussi la CAF si le locataire perçoit une aide au logement.
Assignation au tribunal
Si le locataire n'a pas payé, saisissez le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion. Pour une dette de 5 000 € au plus, une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire avant de saisir le juge. L'audience a lieu plusieurs mois plus tard.
Jugement et commandement de quitter
Si le tribunal prononce la résiliation, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour partir.
Expulsion (si nécessaire)
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique au préfet. La trêve hivernale (1er nov. — 31 mars) suspend les expulsions.
Se protéger en amont : les garanties
| Garantie | Couverture | Coût |
|---|---|---|
| Garantie Visale | 36 mois d'impayés + dégradations | Gratuite |
| GLI (assurance) | Selon contrat : impayés, frais de procédure | À la charge du bailleur, variable selon les contrats |
| Caution solidaire | Engagement du garant | Gratuite |
⚠️ Important : cumul interdit
La loi interdit de cumuler une caution solidaire (personne physique) avec une assurance GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 loi du 6 juillet 1989). La garantie Visale, étant elle-même une caution (personne morale), ne peut pas non plus être cumulée avec une autre caution personne physique.
La clause résolutoire : votre meilleur atout
La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d'impayé de loyer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient cette clause (article 24). Pour les baux anciens qui n'en auraient pas, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire au tribunal, ce qui allonge considérablement les délais.